Wie reduziere ich mein Risiko bei Immobilieninvestitionen clever

Wie Sie Ihr Risiko bei Immobilieninvestitionen senken: die Zahlen, die wirklich zählen

Eine Kundin rief mich an einem Dienstag an. Sie hatte ein Reihenhaus gefunden, Baujahr 1974, 380.000 Euro, und sie war verliebt. Gefliestes Bad, neue Küche, ein Garten mit alten Apfelbäumen. „Ich unterschreibe nächste Woche", sagte sie. Ich fragte sie drei Dinge: Was kostet das Dach? Wie viel Eigenkapital bleibt nach dem Kauf übrig? Und was passiert, wenn die Miete vier Monate ausfällt?

Sie wusste es nicht. Keines der drei.

Sieben Monate später waren 41.000 Euro in Dach und Heizung verschwunden, die Mieterin war nach drei Monaten ausgezogen, und sie saß auf einem Kredit, den sie gerade so bediente. Das Haus hat sie nicht verkauft. Aber aus der Rendite von 4,2 Prozent, die sie sich ausgerechnet hatte, wurde real eine Null.

Risiko bei Immobilieninvestitionen ist selten ein dramatischer Crash. Es ist die Summe von vier oder fünf kleinen Rechnungen, die niemand vorher aufgemacht hat. Genau die schauen wir uns jetzt an.

Was ist der teuerste Fehler beim Hauskauf?

Die Frage bekomme ich fast jede Woche, und die Antwort ist unromantisch: den notariellen Kaufvertrag unterschreiben, ohne dass die Finanzierung verbindlich zugesagt ist.

Warum das so teuer ist

Ein Kaufvertrag beim Notar ist bindend. Punkt. Es gibt beim Immobilienkauf kein gesetzliches Widerrufsrecht, sobald die Unterschrift trocken ist — anders als bei fast allem, was Sie sonst im Leben unterschreiben.

Platzt die Finanzierung danach, müssen Sie vom Vertrag zurücktreten. Das kostet: Notar, Grundbuchamt, Schadensersatz an den Verkäufer. Und der unangenehmste Teil: Fällt der Markt in der Zwischenzeit, zahlen Sie die Differenz. Bei einem Objekt für 400.000 Euro und einem Preisrückgang von 6 Prozent sind das 24.000 Euro, für ein Haus, das Sie nie besitzen werden.

Ich habe das zweimal bei Mandanten gesehen. Beide Male war die Zusage „mündlich so gut wie sicher". Beide Male war sie es nicht.

Was eine echte Zusage ist

Ein Beratungsprotokoll ist keine Zusage. Eine E-Mail mit „wir sehen da kein Problem" ist keine Zusage. Eine Zusage ist ein schriftliches Dokument Ihrer Bank mit Konditionen, Betrag und Laufzeit — und zwar nach der Wertermittlung durch den Gutachter der Bank, nicht davor.

Meine Regel: kein Notartermin, solange dieses Dokument nicht vorliegt. Klingt banal. Hat mir persönlich schon einen sechsstelligen Fehler erspart.

Die Nebenkosten vergessen — der stille Renditefresser

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. Zusammen je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, und Sie zahlen sie aus Eigenkapital. Die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit.

Das heißt praktisch: Bei 400.000 Euro Kaufpreis brauchen Sie rund 40.000 Euro nur für Papierkram. Wenn Ihr Eigenkapital bei 80.000 Euro liegt, sind nach dem Kauf noch 40.000 übrig — für ein Haus, das 1974 gebaut wurde.

Ein Kollege hat mir mal eine Kalkulation gezeigt, in der er die Nebenkosten auf den Quadratmeterpreis umgelegt und dann davon gesprochen hat, er habe „unter Marktwert" gekauft. Hatte er nicht. Er hatte marktüblich gekauft und die Steuer vergessen. Das passiert häufiger, als Sie denken.

Welche Risiken Sie wirklich tragen — und was Sie dagegen tun können

Man kann Risiko nicht abschalten. Man kann es aber sortieren und dann Stück für Stück kleiner machen. Diese vier Kategorien decken bei mir etwa 90 Prozent aller Fälle ab, in denen es nach hinten losgeht.

Objekt- und Substanzrisiko

Verdeckte Mängel sind die Klassiker: Dach, Keller, Feuchtigkeit, Leitungen, Schadstoffe. Bei einem Altbau können das fünfstellige Beträge werden, bei einem größeren Objekt auch sechsstellige.

• Dachdeckung und Dämmung prüfen lassen — und das Alter der Eindeckung erfragen.
• Kellerdecke, Außenwände auf aufsteigende Feuchtigkeit anschauen. Im Sommer, nicht nur bei trockenem Herbstwetter.
• Elektrik: Wann wurde zuletzt die Verteilung erneuert? Bei Baujahren vor 1985 ist die Antwort oft: nie.
• Eine Bausubstanzprüfung durch einen Sachverständigen kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag. Sie ersetzt Sie vor Rechnungen, die um den Faktor 20 höher liegen.

Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiko

Hier reden alle über den Kaufpreis und niemand über die Zinsbindung. Dabei produziert genau die später die bösen Überraschungen.

Die wichtigsten Punkte:

1. Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge — bei einer zehnjährigen Bindung ist nach zehn Jahren die Restschuld fällig.
2. Eine hohe anfängliche Tilgung (2,5 bis 3 Prozent) verkürzt die Laufzeit enorm, kostet aber Liquidität.
3. Ein Forward-Darlehen sichert Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung, gegen einen Zinsaufschlag — bei langen Restlaufzeiten oft günstiger als das offene Risiko.
4. Ein Volltilgerdarlehen nimmt Ihnen das Zinsänderungsrisiko komplett ab und kostet einen höheren Zinssatz. Nicht immer die schlechtere Wahl.

Leerstand und Mietausfall

Ein Objekt, das vier Monate leer steht, kostet nicht nur Miete. Es kostet Miete, Nebenkosten, Instandhaltung, und es frisst Ihre Liquidität, während der Kredit weiterläuft.

Die Zahl, die ich bei jeder Kalkulation als Erstes hinschreibe: Verwalter- und Instandhaltungsreserve von rund 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr bei Altbauten. Bei einem 400.000-Euro-Objekt sind das 4.000 Euro. Nicht in den Renditekalkulationen der Portale, aber ziemlich genau das, was ich in der Praxis sehe.

Standort- und Marktrisiko

Hier kann man am wenigsten kurzfristig steuern und am meisten langfristig. Ein Standort mit schrumpfender Bevölkerung, schwacher Infrastruktur und hoher Arbeitslosigkeit bleibt riskant, unabhängig vom Preis. Ein mittelmäßiges Objekt in einer gefragten Stadt trägt sich besser als ein perfektes Objekt in einem strukturschwachen Landkreis.

Was ich konkret prüfe: Wie viele Wohnungen stehen aktuell leer in vergleichbarer Lage? Wie ist die Entwicklung der Einwohnerzahl über fünf Jahre? Welche größeren Arbeitgeber sind innerhalb 30 Minuten erreichbar?

Vier Prüfungen vor jeder Kaufentscheidung

Die folgende Tabelle zeigt, was jeweils übersehen wird und was ich stattdessen konkret prüfe.

Prüfung	Was üblicherweise geprüft wird	Was ich zusätzlich prüfe	Kosten (ca.)
Bausubstanz	Optischer Zustand, Feuchtigkeit im Sichtfeld	Gutachter für Dach, Keller, Leitungen, Schadstoffe	800–1.800 €
Baugenehmigungen und Bauakte	Ob die Anbauten auf dem Plan stehen	Vollständige Baulastenauskunft und Akteneinsicht beim Bauamt	50–250 €
Mietspiegel vor Ort	Portalmieten für die Stadt	Telefonate mit drei Maklern und zwei Verwaltern im Umkreis	Zeit, kein Geld
Liquiditätspuffer	Eigenkapital nach Kauf	Reserve für 12 Monate Kreditrate plus 1 Prozent Instandhaltung	—

Der Punkt „Baugenehmigungen" ist der, den Leute am häufigsten überspringen. Ein nachträglich angebauter Wintergarten ohne Genehmigung ist kein Kavaliersdelikt — der Rückbau kann fünfstellig kosten, und Sie zahlen ihn, weil der Mangel beim Verkauf nicht geltend gemacht wurde.

Kennzahlen, die ich vor jeder Investition durchrechne

Sie brauchen keine 30 Zahlen. Vier reichen.

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Unter 3,5 Prozent in einer nicht-gefragten Lage wird es dünn.
• Nettomietrendite = nach allen nicht umlagefähigen Kosten. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen, weil Verwaltung, Rücklagen und Reparaturen das Ergebnis deutlich drücken.
• Multiplikator = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 25 bedeutet 4 Prozent Rendite. 30 bedeutet 3,3 Prozent. Einfach, ehrlich, schwer zu schönzurechnen.
• Cash-on-Cash-Rendite = tatsächlicher Cashflow nach Kredit und Kosten geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. Die einzige Zahl, die wirklich zählt, wenn Sie das Geld nicht woanders liegen haben.

Ich hab mir angewöhnt, diese vier Zahlen auf ein Blatt zu schreiben, bevor ich das Objekt besichtige. Und dann während der Besichtigung nur noch zu prüfen, ob die Zahlen halten. Das klingt nach Buchhalterblick, aber es hat mir zwei Käufe erspart, bei denen ich schon fast euphorisch war.

Was Sie nicht machen sollten

Ein kurzer Abschnitt, weil er wichtig ist und weil ihn in dieser Klarheit wenige schreiben.

1. Nicht ohne schriftliche Finanzierungszusage unterschreiben. Wir haben darüber gesprochen, aber es kann offenbar nicht oft genug gesagt werden.
2. Nicht die Kaufnebenkosten aus dem Kredit mitfinanzieren, wenn es geht. Die Bank tut sich schwer, und Sie tun sich schwer mit der Rendite.
3. Nicht die erste Besichtigung mit dem Makler und die zweite allein. Beim zweiten Termin ohne Verkäufer sehen Sie zehn Dinge, die Ihnen vorher entgangen sind.
4. Nicht auf fremde Renditeversprechen vertrauen. Rechnen Sie selbst. Ich habe drei Jahre gebraucht, bis ich wusste, was ich übersehe — die Rechnungen sind oft zu optimistisch, nicht zu pessimistisch.

Was am Ende übrig bleibt

Risiko bei Immobilieninvestitionen reduzieren heißt nicht, Risiko wegzaubern. Es heißt, es zu kennen, zu beziffern und zu bezahlen, bevor es Sie bezahlt.

Die Kundin vom Anfang hat übrigens nochmal gekauft. Ein Mehrfamilienhaus, kleiner, ältere Substanz — aber diesmal mit Sachverständigengutachten, mit Nebenkosten im Eigenkapital, mit einem Puffer, der zwölf Monate Leerstand abfängt. Der Notartermin fand vier Wochen nach dem ersten Anruf statt, nicht eine Woche danach. Sie sagt heute, es habe sich angefühlt, als würde sie langsamer machen. Tatsächlich ist sie schneller am Ziel angekommen.

Das teuerste Risiko ist meistens nicht das, das Sie schreckt. Es ist das, das Sie nicht aufgeschrieben haben.